Porfirio Parra — Unidad A
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Precio al inversor
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Valor comercial
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GAP inmediato
Construcción
75 m²
Zona
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Precio/m² (precio inversor)
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Precio/m² (valor comercial)
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Horizonte de salida
12 meses
Métricas clave al horizonte de salida
TIR anualizada
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Rendimiento real del dinero invertido
ROI sobre efectivo
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Sobre out of pocket real del inversor
DSCR cobertura
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Renta vs retención mensual
Spread TIR − CAT
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Prima por encima del costo de deuda
Flujos financieros — período completo
↓ Egresos totales del inversor
Gastos notariales (5% v.comercial)Infonavit subsidia $30,000
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Fee de estructuraciónPago único al inicio — out of pocket directo
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Retenciones nómina acumuladasTotal descontado del salario en el período
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Total egresos
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↑ Ingresos y ganancias
Valor propiedad al horizonteCon plusvalía proyectada
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Renta neta acumuladaDespués de vacancia, mantenimiento y adm. $4,000/mes
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Aportaciones patronales acumuladasVan 100% a capital del crédito
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Descuento liquidación anticipada 12.5%Beneficio oficial Infonavit al liquidar
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Total ingresos
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¿Qué ganó realmente el inversor? — El diferencial honesto
Out of pocket real
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Notarial neto + fee estructuración + meses en déficit.
Subcuenta activada
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Ya era suya. Dormida en Infonavit.
Ganancia bruta
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Antes de dividir con Falsua Holding.
Utilidad inversor
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Lo que se lleva el inversor al cierre.
Utilidad Falsua H.
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Participación + fee estructuración.
ROI sobre efectivo:
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Tabla de amortización (períodos seleccionados)
★ = mes de salida proyectado
| Mes | Saldo | Interés | Retención | Patrón →capital | Saldo final |
|---|
Por qué no el 35% — comparativo honesto
Criterio
❌ El 35% tradicional
✓ Patrimonio Activado
Costo de entrada
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Ganancia total
Negativa. Perdiste 35% de subcuenta.
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Tiempo de salida
12–24 meses. Solo comprador Infonavit.
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Flujo mensual
El inversor paga de su bolsillo cada mes.
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Diferencia a tu favor
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El vehículo financiero — cómo y por qué está diseñado así
🏗️ No soy inmobiliaria ni broker
Soy un operador que compra propiedades en oportunidad, las desarrolla, y las convierte en vehículos de inversión estructurados para personas con crédito Infonavit activo. El objetivo no es que te enamores del departamento. Es que entiendas el modelo financiero y lo valides con tus propios datos.
INV. 1
Adquisición
Víctor compra la propiedad por debajo de mercado en oportunidad, con capital propio o financiamiento.
✓ Completado
→
INV. 1
Desarrollo
Remodelación, cumplimiento de lineamientos Infonavit: agua, luz, estructura, régimen de condominio.
✓ Completado
→
INV. 2
Tu entrada
Tú activas tu crédito Infonavit en una propiedad ya certificada. Sin sorpresas de lineamientos. Precio de entrada estructurado.
← Aquí entras tú
→
INV. 3
Período activo
La propiedad se renta. La renta cubre los descuentos de nómina. Tu costo mensual es mínimo o positivo.
6–18 meses
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SALIDA
Venta a comprador bancario
El comprador final usa crédito bancario o efectivo. Sin restricción de 15 meses. Salida posible desde mes 6.
Liquidez + ganancia
Por qué no cualquier propiedad califica para Infonavit
Infonavit tiene lineamientos estrictos: estructura, agua potable, luz, régimen de condominio, y más. Muchos interesados pagan inscripción y descubren meses después que la propiedad no cumple y el crédito no se otorga. Este proyecto ya pasó esa certificación.
La restricción de 15 meses que nadie te dice
Una vez que compras con crédito Infonavit, no puedes vender tu propiedad a otro comprador Infonavit por mínimo 15 meses. Por eso diseñamos la salida hacia compradores con crédito bancario o efectivo — sin esa restricción, y con un universo de compradores mucho más amplio.
Por qué la salida puede ser en 6 meses
A partir del mes 6 ya tienes escrituras definitivas y la propiedad puede venderse libremente a un comprador bancario o en efectivo. Si aparece un comprador, salimos antes del horizonte proyectado — con menor ganancia de plusvalía pero con recuperación de capital más rápida.
El verdadero activo: tu subcuenta dormida
No te estoy vendiendo un departamento. Te estoy ofreciendo un vehículo para despertar dinero que tienes acumulado y que sin esta estructura nunca podrías usar directamente. La propiedad es el instrumento — el activo real es la ingeniería financiera.
📅 Línea de tiempo típica de la operación
Trámite
Infonavit
4–8 sem
Infonavit
4–8 sem
Escritu-
ración
1–2 sem
ración
1–2 sem
Período renta activa
Renta cubre nomina
Renta cubre nomina
Búsqueda comprador bancario
💰 Venta
+ liquidación
+ ganancia
+ liquidación
+ ganancia
Mes 0Mes 3Mes 6Mes 9Mes 12Mes 15+
La salida puede darse tan pronto como mes 6 con comprador bancario. El horizonte proyectado es conservador.
Fundamentos y respaldo — cómo validarlo tú mismo
¿Cómo sé que la plusvalía será 8% y no 0%?
El promedio histórico en zonas urbanas de México es 7-12% anual (SHF, BBVA Research). En los últimos 30 años no ha habido una caída sostenida del valor del patrimonio inmobiliario en zonas consolidadas. El modelo sigue siendo positivo incluso con 0% de plusvalía gracias al gap de entrada y el descuento de liquidación.
📊 Índice SHF →
¿El descuento de liquidación 12.5% es real?
Sí. Es un beneficio oficial de Infonavit para créditos en vigor. Al liquidar anticipadamente, Infonavit aplica un descuento del 12.5% sobre el saldo vigente. Es verificable directamente en el portal Mi Cuenta Infonavit con tu número de seguridad social.
🔗 Verificar en Infonavit →
¿Cómo verifico el valor comercial de la propiedad?
El crédito Infonavit exige avalúo oficial por perito certificado antes de liberar el crédito. Si el valor comercial no cuadra, Infonavit no presta. Adicionalmente puedes comparar en Inmuebles24 y Vivanuncios con propiedades similares en la misma colonia y rango de m².
🏠 Verificar en Inmuebles24 →
¿Qué pasa si no se renta o no se vende en el plazo?
Por eso solo trabajamos con propiedades con salida a comprador bancario — el mercado es más amplio y rápido que el Infonavit. Si tarda más en venderse, la propiedad sigue rentando y el DSCR mantiene el flujo. No hay escenario donde el inversor pierda el principal.
📍 Rentas de mercado →
¿La escritura queda a mi nombre?
Sí, desde el día de escrituración. No a nombre de una empresa, no a nombre de Víctor. A tu nombre, ante notario público. Si Víctor desaparece mañana, el inversor sigue siendo propietario legal de un activo real.
📋 Trámite Infonavit →
¿Cuál es el historial real de Falsua Holding?
7 años operando el modelo. 160+ propiedades cerradas. Tasa de rentabilidad 100% — ninguna operación en pérdida. El modelo falló una vez en la gestión operativa, no en la lógica financiera. Eso es lo que motivó el rediseño con sistemas y automatización.
🌐 falsuaholding.com →
Víctor Falsúa
Director General · Falsua Holding
Inversionista inmobiliario con 7 años y 160+ operaciones en México. Especialista en flipping, wholesaling e ingeniería financiera con subcuentas Infonavit. Fundador de Falsua Holding.
160+Operaciones
100%Rentabilidad
7Años
Esta simulación es informativa y no constituye oferta de inversión ni garantía de rendimiento. Los valores reales pueden variar según condiciones de mercado y perfil específico del crédito Infonavit. · simulador.falsuaholding.com · Falsua Holding © 2026