Ingeniería Financiera Infonavit

Inversión Patrimonial Infonavit

GAP de mercado

Porfirio Parra — Unidad A

Perfil medio-alto · Salida a comprador bancario · Sin restricción 12 meses Infonavit

$2,490,000

Precio al inversor

$2,695,000

Valor comercial

$205,000

Gap inmediato

Sobre esta propuesta

Esta simulación fue preparada personalmente por Víctor Falsúa, especialista en ingeniería financiera inmobiliaria con Infonavit. Todos los escenarios son proyecciones basadas en datos reales de operaciones cerradas. El modelo ha sido probado en 160+ operaciones sin una sola en pérdida.

Métricas clave al horizonte de salida

TIR estimada

—

Retorno anualizado

ROI sobre efectivo

—

Sobre desembolso real

DSCR

—

Renta / pago crédito

Spread TIR vs CAT

—

Prima sobre costo deuda

Flujos financieros

↓ Salidas de capital

Subcuenta aplicada —

Gastos notariales (5% v. comercial) —

Subsidio Infonavit notariales —

Out of pocket notarial neto —

Déficit mensual acumulado* —

💵 Out of pocket total del inversor —

↑ Entradas y ganancias

Valor propiedad al horizonte —

Saldo crédito al horizonte —

Renta neta acumulada —

Desc. liquidación anticipada (12.5%) —

Equity + flujos al inversor —

        *Déficit mensual acumulado = suma de meses donde retención supera renta neta + aportación patronal. Si la renta cubre todo, este valor es $0.
      

Resultado al cierre

Ganancia bruta del inversor

—

Honorarios Víctor Falsúa

—

Ganancia neta del inversor

—

¿Qué ganaste realmente? — El diferencial honesto

Capital dormido activado

—

Era tuyo. Solo estaba atrapado en Infonavit sin rendir nada.

Out of pocket real

—

Único efectivo nuevo que salió de tu bolsillo.

Riqueza nueva generada

—

Esto no existía antes. Lo creó el modelo.

ROI sobre lo que pusiste

—

Retorno sobre el out of pocket real, no sobre la subcuenta.

Ejemplo con estos números: Tu subcuenta de — no era ganancia, ya era tuyo. Lo que el modelo generó de la nada fueron — nuevos — con un out of pocket real de solo —. Eso es ingeniería financiera, no recuperación de cuenta.

Tabla de amortización (resumen por período)

Mes Saldo Interés Retención Patrón Saldo Final

¿Por qué no el 35%?

Comparativo honesto — mismo inversor, mismo crédito

Criterio

❌ El 35% tradicional

✓ Patrimonio Activado

Costo de entrada

—

Fee fijo $20,000 (recuperado mes 2)

Ganancia total estimada

Negativa. Perdiste el 35% de subcuenta.

—

Tiempo de salida

12–24 meses min. Solo a comprador Infonavit.

—

Flujo mensual neto

El inversor paga de su bolsillo cada mes.

—

Diferencia total a favor

—

Qué significa cada número — en lenguaje claro

TIR — Tasa Interna de Retorno

Es la rentabilidad real de tu dinero en este período, expresada como tasa anual. Si la TIR es 40% y el CAT de tu crédito es 11.3%, estás ganando 28.7% por encima del costo de tu deuda. Una inversión en CETES hoy rinde ~11%. Si tu TIR supera el CAT, el modelo genera riqueza. Si es menor, destruye valor.

DSCR — Cobertura de Deuda

Mide cuánto de tu pago mensual al banco (retención) cubre la renta. Un DSCR de 60% significa que la renta paga el 60% de tu retención — tú pones el 40% restante de bolsillo cada mes. Un DSCR de 100%+ significa que la renta cubre todo y no desembolsas nada mensualmente.

Vacancia 10% — ¿Es conservador?

10% de vacancia significa que asumimos 1.2 meses de vacío al año. El mercado residencial en zonas urbanas en México tiene vacancia histórica de 5-8%. Usar 10% es conservador a propósito — si te va mejor de lo proyectado, el retorno sube. Si te va igual, los números se cumplen.

Plusvalía 8% — Base histórica

El 8% anual es el promedio histórico de plusvalía en zonas urbanas con perfil medio-alto en México (BBVA Research, SHF). Zonas en consolidación crecen al 10-15%. Esta proyección usa el escenario conservador del mercado.

Gastos notariales 5%

Incluyen: Impuesto de Adquisición de Inmuebles (ISAI ~2%), honorarios del Notario (~1%), Registro Público (~0.5%), y gastos de gestión Infonavit. Infonavit subsidia $30,000 de estos gastos. El rango real en México es 4-7%. Usamos 5% como promedio documentado.

Descuento de liquidación 12.5%

Beneficio oficial de Infonavit para créditos en vigor. Al liquidar anticipadamente, Infonavit aplica un descuento del 12.5% sobre el saldo vigente. Verificable directamente en el portal Mi Cuenta Infonavit.

Del lado del cliente — riesgos reales y cómo se mitigan

⚠ Riesgo: El valor comercial es inflado

"¿Cómo sé que la propiedad vale lo que dices y no me estás cobrando de más?"

✓ Mitigación

El crédito Infonavit exige avalúo oficial por perito certificado antes de otorgar el crédito. El banco no presta sobre un valor inflado. Si el avalúo no cuadra, Infonavit no libera el crédito.

⚠ Riesgo: No se renta en esa renta proyectada

"Pusiste $12,000 de renta pero quizás no se renta a eso o tarda mucho en rentarse."

✓ Mitigación

La renta se puede verificar en Inmuebles24, Vivanuncios y Marketplace antes de firmar. La vacancia del 10% ya asume 1.2 meses vacíos al año. El modelo aguanta hasta un 30% menos de renta antes de requerir aportación mensual.

⚠ Riesgo: No se vende en el plazo proyectado

"Pusiste 12 meses pero si no hay comprador, ¿qué pasa?"

✓ Mitigación

El comprador final tiene crédito bancario, no Infonavit. El universo de compradores es más amplio. Si tarda más, la propiedad sigue rentando y el DSCR mantiene el flujo. El inversor no pierde — solo espera más.

⚠ Riesgo: Trámite Infonavit tarda más

"Los trámites de Infonavit son lentos y pueden complicarse."

✓ Mitigación

Falsua Holding tiene 160+ operaciones Infonavit completadas. El expediente va preconstruido y el proceso está mapeado. El ciclo real es 14 semanas. Mientras el trámite corre, la propiedad no tiene costo mensual para el inversor.

⚠ Riesgo: La plusvalía no se cumple

"¿Y si el mercado no crece 8% ese año?"

✓ Mitigación

El modelo genera ganancia incluso con 0% de plusvalía gracias al descuento de liquidación del 12.5% y al diferencial entre precio de compra y valor comercial. La plusvalía es upside adicional, no el fundamento del retorno.

Cómo verificar cada dato tú mismo — sin depender de mí

1. Verificar el valor comercial real de la propiedad

Busca propiedades similares (misma zona, mismo tipo, mismos m²) en los siguientes portales y compara precios por m²:

inmuebles24.com vivanuncios.com.mx lamudi.com.mx

Prompt para ChatGPT o Claude — copia y pega:

"Necesito hacer un análisis de comparables inmobiliarios (CMA) para una propiedad en [COLONIA, CIUDAD]. La propiedad es un departamento de [X] m² con [N] recámaras y [N] baños. Busca en Inmuebles24 y Vivanuncios propiedades similares vendidas o en venta en un radio de 500 metros. Calcula el precio promedio por m², el rango de precios y dime si $[PRECIO] es precio de mercado, está por debajo o por encima. Dame el análisis en tabla."

2. Verificar que la renta proyectada es de mercado

Busca departamentos en renta en la misma colonia y rango de m². El promedio de 5-10 anuncios activos te da el precio real de mercado.

Prompt para verificar renta:

"Analiza el mercado de renta residencial en [COLONIA, CIUDAD] para un departamento de [X] m² con [N] recámaras. Busca anuncios activos en Inmuebles24, Vivanuncios y Facebook Marketplace. Dame: precio de renta promedio, rango mínimo-máximo, tiempo promedio de absorción del mercado (cuánto tarda en rentarse un inmueble similar), y si $[RENTA PROYECTADA] es precio competitivo o está fuera de mercado."

3. Verificar tu crédito y descuento de liquidación en Infonavit

Todo lo que aparece en esta calculadora sobre tu crédito es verificable en tiempo real en el portal oficial de Infonavit:

micuenta.infonavit.org.mx

Puedes consultar: saldo de subcuenta, monto de crédito disponible, tabla de amortización oficial, y el descuento por liquidación anticipada del 12.5%. Si algo no cuadra con lo que muestra esta simulación, me lo dices y lo ajustamos.

4. Verificar plusvalía histórica de la zona

Prompt para verificar plusvalía:

"¿Cuál ha sido la plusvalía histórica promedio anual del mercado inmobiliario residencial en [COLONIA/MUNICIPIO, CIUDAD] en los últimos 5 años? Usa datos de SHF (Sociedad Hipotecaria Federal), BBVA Research, o cualquier fuente oficial. Dame el porcentaje promedio anual y compáralo con la plusvalía nacional. ¿Es [COLONIA] una zona en apreciación, estable o en declive?"

Política de transparencia Falsua Holding: Si cualquier dato de esta simulación no coincide con lo que encuentras en tu investigación independiente, lo revisamos juntos antes de firmar cualquier documento. La propuesta mejora cuando los números son exactos.

Víctor Falsúa

DIRECTOR GENERAL · FALSUA HOLDING

Inversionista inmobiliario con 7 años y 160+ operaciones. Especialista en flipping, wholesaling e ingeniería financiera con subcuentas Infonavit. Fundador de Falsua Holding.

@victorfalsua · Falsua Holding

Esta simulación es informativa y no constituye una oferta de inversión o garantía de rendimiento. Los valores reales pueden variar según condiciones de mercado y perfil del crédito Infonavit.